Sauf lorsqu'il s'agit du transfert de bâtiments neufs par un assujetti à la TVA, la négociation, c.-à-d. la vente, la donation, le partage, l'apport dans une société, etc. de tous les autres biens immobiliers qui sont situés en Belgique est soumise au prélèvement de droits d'enregistrement.

Les droits d'enregistrement constituent un impôt qui est dû lorsqu'un acte juridique déterminé a lieu.

Les droits d’enregistrement dus lors de la vente de biens immobiliers s’élèvent à 10% pour les biens situés en Région flamande et à 12,5% pour les biens situés en Régions wallonne ou bruxelloise. Ces droits sont parfois aussi dénommés ‘gros frais d’acte’. Ceci signifie que sur le prix convenu par les parties, une ‘taxe de transfert’ de 10% ou de 12,5% est due.

En cas d’achat d’une ‘habitation modeste’, le régime de ce qu’il est convenu d’appeler les ‘petits frais d’acte’ peut être appliqué, ce qui fait que les droits d’enregistrement dus sont de 5% ou 6% au lieu de 10 ou 12,5%.

La vente d'un bien immobilier en tant que tel entraîne le paiement de droits d'enregistrement ce qui fait qu'en pratique, les parties conviennent presque toujours que ce "poste d'achat" doit être supporté par l'acheteur en plus du prix de vente. Mais il pourrait en être autrement s'il était convenu que ce sera au vendeur de supporter cette charge.

Normalement, les droits d'enregistrement dus sont payés au notaire en même temps que ses honoraires pour la passation de l'acte notarié d'achat. Dans ce cas, le notaire veille également à ce que cet acte soit effectivement enregistré.

Les droits d'enregistrement dus sur la vente de biens immobiliers sont normalement calculés sur le prix du bien immobilier dont l'acheteur et le vendeur ont convenu.

Certaines charges peuvent être imposées à l'acheteur en plus du prix. Par charge, on entend ici toute prestation supplémentaire que le contrat de vente impose à l'acheteur et qui est à l'avantage du vendeur. Ces charges sont ajoutées à la base de l'imposition étant donné qu'elles sont considérées comme un élément du prix.

Pour la levée des droits d'enregistrement lors de la vente de biens immobiliers, la loi a néanmoins prescrit une assiette d'imposition minimale : ce que les parties conviennent également comme prix de vente, la base d'imposition des droits d'enregistrement, ne peut être inférieure à la valeur de vente ou "valeur vénale" objective du bien immobilier. Même si les parties ont convenu d'un prix inférieur, les droits d'enregistrement devront encore être prélevés sur cette valeur vénale.

Par valeur vénale d'un bien immobilier, on entend le prix que l'on peut normalement escompter pour le bien immobilier après une publicité suffisante pour la vente et une collaboration normale des candidats-acheteurs.

La sous-évaluation part du fait que le prix indiqué dans l'acte de vente est le prix réel qui a été convenu entre les parties, ce prix ayant été "sous-évalué" puisqu'il se situe au-dessous de la valeur vénale du bien immobilier.

La dissimulation du prix, par contre, part de l'idée que le prix mentionné dans l'acte n'est pas le prix réellement convenu, mais que le prix réel représente un montant supérieur. La dissimulation du prix suppose par conséquent que les parties font mentionner volontairement dans l'acte (dans le but de diminuer l'assiette d'imposition des droits d'enregistrement) un prix inférieur au prix réel.

Si le receveur des droits d'enregistrement peut prouver cette dissimulation du prix, non seulement les frais d'enregistrement supplémentaires sont dus, mais chaque partie (l'acheteur comme le vendeur, donc) sont redevables d'une amende qui est égale au droit dissimulé. Cette amende pour dissimulation du prix n'est pas susceptible de réduction. En outre, les parties s'exposent à des sanctions correctionnelles.