Le droit d’enregistrement grevant l’achat de biens immobiliers se situant dans la région flamande, s’élève à 10%.

Ce droit d’enregistrement est prélevé sur le prix d’achat du bien immobilier, éventuellement majoré de certaines charges. Celles-ci recouvrent certaines obligations imposées à l’acheteur en vertu du contrat de vente et s’ajoutant ainsi au prix d’achat et ce, à l’avantage du vendeur.

Dans la pratique, le notaire se charge de l’enregistrement de l’acte de vente et du paiement des droits d’enregistrement. Il impute les frais inhérents à l’établissement et à l’enregistrement de l’acte à l’acheteur, sauf si l’acheteur et le vendeur ont convenu d’autres modalités.

Régime de faveur.

Réduction de la base imposable (abattement).

Parfois, il est possible d’obtenir une exonération des droits d’enregistrement sur la première tranche de 15.000 EUR du prix d’achat.

Concrètement, cela génère une économie de 1.500 EUR (15.000 EUR x 10) ou de 750 EUR (15.000 EUR x 5%).

L’objectif de ce règlement est d’encourager et de faciliter l’achat du premier logement.

Quelques conditions doivent toutefois être respectées :

• L’exonération peut uniquement être accordée aux personnes physiques.
• Le logement doit être acquis dans son intégralité et doit ensuite être le domicile principal de l’acheteur (ou des acheteurs). L’acquisition seule de l’usufruit ou d’un droit d’habitation ne peut bénéficier de la réduction. L’achat d’une partie indivise n’est pas davantage pris en considération.
• L’achat d’un terrain à bâtir peut bénéficier de la réduction.
• Il doit s’agit d’un achat pur. Une convention d’échange, une cession de droits indivis, …, ne sont pas pris en compte.
• Les acheteurs doivent avoir l’intention d’établir leur domicile principal à l’endroit du bien acheté, et ce, dans un délai de deux années s’il s’agit de l’achat d’une habitation ou de 3 années s’il s’agit de l’acquisition d’un terrain à bâtir. La date initiale de la période de 2 et de 3 ans est celle de l’enregistrement de l’acte d’achat.
• A la date de la convention de vente, les acheteurs ne peuvent être propriétaires d’un autre bien immobilier intégralement ou partiellement destiné au logement.
• Afin de pouvoir bénéficier de l’abattement, l’acte notarié doit contenir quelques déclarations spécifiques. Cette tâche incombe au notaire qui établit l’acte.

Reportabilité ?

En Flandre, les droits d’enregistrement précédemment acquittés sont également « reportables».

Le système de la « reportabilité » vise la situation dans laquelle une personne vend son logement acheté antérieurement et achète un nouveau logement.

Les droits d’enregistrement dus dans le cadre de l’achat de la nouvelle maison familiale peuvent être réduits des droits d’enregistrement payés lors de l’acquisition de l’ancienne maison. Dès lors, les droits d’enregistrement de l’ancienne vente sont « transférés » sur la nouvelle vente afin d’y être imputés. Une restriction est toutefois imposée : la reportabilité des droits d’enregistrement est limitée à un montant de 12.500 EUR.

Appliquons ces règles à un exemple :
Monsieur X achète un logement et paie 10.000 EUR au titre de droits d’enregistrement grevant l’achat.
Quelques années plus tard, Monsieur X souhaite déménager. Il vend son logement et en achète un nouveau. Le prix d’achat du nouveau logement s’élève à 155.000 EUR. Lors de l’achat, un droit d’enregistrement de 15.500 EUR (10%) doit donc être acquitté. Étant donné que les droits d’enregistrement payés antérieurement peuvent être « reportés » et imputés, Monsieur X ne paiera que 5.500 EUR sur le nouvel achat et non 15.500 EUR.
Après quelques années, Monsieur X vend à nouveau son logement et achète une nouvelle maison dont le prix s’élève à 160.000 EUR. Le droit d’enregistrement est donc fixé à 16.000 EUR (10%). Monsieur X, qui a déjà payé des droits d’enregistrement pour un montant de 15.500 EUR sur ses autres acquisitions, doit, toutefois, encore payer des droits d’enregistrement de 3.000 EUR sur le dernier achat car le montant « reportable » est limité à 12.500 EUR.

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de la « reportabilité » ?

Un achat doit avoir été réalisé précédemment.

Celui qui souhaite utiliser le régime de la reportabilité doit déjà avoir acheté un logement ou doit acquérir un terrain à bâtir et y construire une maison.

Le droit de vente qui a été antérieurement payé, peut être transféré si :

• le bien immobilier précédemment acquis se situe dans la Région flamande ;
• ce bien immobilier est considéré comme étant le domicile principal ;
• dans le cadre de l’acquisition précédente, le droit de vente normal ou le droit de vente réduit pour logement modeste a été payé.

La vente de la première habitation peut précéder ou suivre l’acquisition du nouveau logement.

Si la vente du premier bien intervient d’abord et est suivie d’un nouvel achat, il conviendra alors d’appliquer un « régime d’imputation » : le receveur de l’Enregistrement réduira immédiatement les droits d’enregistrement dus dans le cadre du nouvel achat en tenant compte des droits déjà payés lors du premier logement.

Si le nouvel achat intervient d’abord et est suivi de la vente du premier logement, il conviendra d’appliquer un « régime de restitution » des droits payés antérieurement au moment de la revente du premier logement.

Dans les deux cas, il convient de respecter les conditions suivantes:

• Le nouvel achat doit concerner un bien immobilier « destiné au logement »
   
• Ce bien immobilier doit se situer dans la Région flamande.
   
• Le contribuable (l’acheteur) doit y établir « son domicile principal ».
  
  A cet effet, il dispose de deux années à compter de la date de la passation de l’acte authentique (acte notarié) s’il s’agit d’un logement et de 3 années s’il s’agit de l’achat d’un terrain à bâtir.
  
  Par domicile principal, il convient d’entendre que l’acheteur doit habiter « à long terme » le nouveau bien immobilier acheté. Si un bien immobilier est acquis dans un objectif de spéculation, l’avantage de l’imputation ou de la restitution peut être révoqué.
   
• Il doit s’agir d’actes de vente et d’achat « purs et simples ».
  
  Par « pur», il convient d’entendre que seul un acte de vente au sens strict est admis pour le régime de « reportabilité ». D’autres opérations, telles un échange de propriétés, l’obtention de biens immobiliers d’une société accordés par des associés, etc. ne sont pas prises en considération.
  
  « Simple » signifie que la cession de propriété doit être inconditionnelle.
   
• La vente de l’ancien logement et l’achat de la nouvelle maison doivent se succéder dans des délais stricts : le laps de temps entre les deux transactions doit être court.
  
  Dans le cadre du régime de l’imputation, l’achat du nouveau domicile doit être pourvu d’une date fixe dans un délai de deux années à compter de la passation de l’acte authentique de vente de l’ancienne maison.
  
  Dans le cadre du régime de restitution, la vente de l’ancien domicile doit être pourvue d’une date fixe dans un délai de deux années à compter de la passation de l’acte authentique d’achat de la nouvelle maison.
  
  Pour le reste, la transférabilité ne doit respecter aucun délai.
  
  Exemple :
  Monsieur X a acheté une maison familiale voici 10 ans. Il souhaite désormais acquérir un nouveau logement.
  Les droits d’enregistrement qu’il a acquittés voici 10 ans, peuvent être récupérés.
  
  Il convient toutefois qu’un délai de deux années ne soit pas échu entre la date de l’achat de la nouvelle habitation et celle de la vente de l’ancien logement (ou : qu’un délai maximal de deux années s’écoule entre la date de vente de l’ancienne habitation et celle de l’achat du nouveau logement).
   
• Plusieurs formalités doivent être respectées :
  
  Ainsi, l’acheteur doit explicitement demander l’imputation ou la restitution et confirmer qu’il satisfait aux conditions énoncées.
  
  Étant donné que les formalités sont normalement remplies lors de l’établissement de l’acte authentique d’achat qui sera présenté à l’enregistrement, il est recommandé de consulter préalablement le notaire sur la possibilité d’une imputation ou d’une restitution du droit de vente.
  
  L’imputation ou la restitution ne peuvent être cumulées avec le régime (fédéral) existant de remboursement. En vertu de ce règlement, 3/5e du droit de vente peuvent être récupérés si un logement est de nouveau vendu dans un délai de deux années à compter de l’achat.
  
  L’acheteur devra donc opter pour un des deux régimes.

Des restrictions sont imposées à l’imputation ou à la restitution

Le montant « imputable » ou « à restituer » ne peut jamais excéder 15.000 EUR (abattement) ou 12.500 EUR (regime d'imputation).

Ce plafond de 15.000 EUR ou de 12.500 EUR est imposé par bien immobilier acquis.

Si plusieurs personnes achètent conjointement un bien immobilier, le plafond est fixé en fonction de la part qui est la leur dans l’achat du bien immobilier.

Exemple :

Dans le cadre du régime de restitution, l’acheteur ne peut jamais récupérer un montant supérieur aux droits qu’il a payés lors de la nouvelle acquisition.

Dans le cadre du régime d’imputation, les droits d’enregistrement payés ne peuvent jamais être restitués.

Remboursement du droit d’enregistrement en cas de revente rapide.

Si un bien immobilier est revendu peu de temps après son achat, le droit d’enregistrement peut être partiellement remboursé à la condition que le tarif appliqué s’élevait à 10%. Si la revente est réalisée dans un délai de 2 années, 3/5e des droits d’enregistrement sont recouvrés par le revendeur. Afin de déterminer le délai de deux années, il convient de se baser sur la date de l’acte authentique d’achat et sur la date de l’acte authentique de vente.

Comme déjà souligné, le régime (fédéral) de restitution en cas de revente rapide ne peut être cumulé avec le système d’imputation ou de restitution des droits d’enregistrement applicable en Flandre.

Le revendeur devra donc opter pour un des deux régimes.