Une hypothèque est une garantie, une caution destinée à un donneur de crédit ou à un créancier.

Un crédit qui est souscrit pour acquérir une habitation ou un autre bien immobilier constitue généralement un projet à long terme. Pendant la durée du crédit, beaucoup de choses peuvent se produire. Comme protection contre toute une série d'événements imprévus qui peuvent se produire, le donneur de crédit va " prendre une hypothèque " sur l'habitation acquise ou sur le bien immobilier acquis.

L'hypothèque donne le droit au donneur de crédit de faire vendre l'habitation ou le bien immobilier en vente publique si le preneur de crédit ne rembourse pas comme convenu.

En outre, l'hypothèque donne au donneur de crédit le droit d'utiliser le produit de la vente pour apurer d'abord les dettes du preneur de crédit.

En d'autres termes : la garantie du donneur de crédit est le droit qu'il a de faire vendre le bien hypothéqué.

Lorsque le produit de la vente est supérieur à la dette qui reste à payer, le preneur de crédit reçoit le solde restant, sauf s'il existe d'autres créanciers qui revendiquent une partie du produit de la vente.

Le montant pour lequel une hypothèque est prise peut être supérieur au montant de la dette auprès du donneur de crédit. Si le donneur de crédit doit exécuter son hypothèque, il aura inévitablement des frais. Ces frais sont aussi garantis par le montant supérieur de l'hypothèque. Généralement, le montant emprunté pour l'hypothèque est augmenté de 10 % et d'un montant qui est égal à 3 ans d'intérêts. Le montant pour lequel une hypothèque est prise à titre complémentaire est également appelé " accessoires".

Prendre une hypothèque...

Pour " prendre une hypothèque ", deux choses doivent se produire :

Il faut établir un écrit, un acte dans lequel le donneur de crédit et le preneur de crédit conviennent qu'une hypothèque sera constituée au profit du donneur de crédit. Presque toujours, la constitution de l'hypothèque sera reprise dans l'acte notarié dans lequel la convention du crédit est également décrite.

La constitution de l'hypothèque doit être, en outre, mentionnée ou inscrite dans les registres du bureau des hypothèques. Ce qui explique que l'on parle également d'une " inscription hypothécaire ".

L'acte mentionnant les données du crédit et la constitution de l'hypothèque doit être établi par un notaire car seul le contenu d'un acte authentique peut être mentionné dans le registre du bureau des hypothèques.

Frais d' une hypothèque

Constituer une hypothèque entraîne inévitablement des frais. Nous en donnons un aperçu.

Les frais mentionnés ci-après sont calculés sur le capital emprunté, augmenté des accessoires.

• Droits d'enregistrement
  Les droits d'enregistrement sont égaux à 1% à calculer sur le capital emprunté augmenté des accessoires.
  
  
• Droits d'hypothèque
  Le droit d'hypothèque est égal à 0,3% à calculer sur le capital emprunté augmenté des accessoires.
  
  
• Honoraires du notaire
  Les honoraires du notaire sont fixés à l'aide de certains barèmes. Ces barèmes fonctionnent avec une échelle dégressive de pourcentages. Dégressif signifie que le pourcentage appliqué des honoraires diminue au fur et à mesure que le capital emprunté augmente. Pour un crédit avec ouverture de crédit, on applique un autre barème que pour un crédit sans ouverture de crédit.
  
  
• Frais divers du notaire
  Il s'agit des divers frais que le notaire doit exposer lors de l'établissement de l'acte notarié.
  
  Exemple :
  Frais exposés à l'occasion de recherches que le notaire doit faire d'office ; certains timbres qu'il doit appliquer ; certains frais qu'il doit acquitter au conservateur des hypothèques, ...

Rang d'une hypothèque

Pour être valable, une constitution d'hypothèque doit être inscrite au bureau des hypothèques compétent. La date d'inscription d'un registre détermine également le rang d'une hypothèque.

Il est possible de constituer une hypothèque à plusieurs reprises sur le même bien immobilier. La même habitation ou le même bien immobilier joue dans ce cas le rôle de garantie pour plusieurs crédits ou engagements. Mais le créancier qui fait inscrire son hypothèque le premier au bureau des hypothèques a priorité sur les autres créanciers en cas de vente éventuelle ; il vient " en premier rang ". Celui qui fait inscrire une hypothèque en deuxième, vient " en deuxième rang ". Et ainsi de suite.

Plus le rang augmente et plus le risque augmente également pour le créancier. Les créanciers de rang supérieur n'entrent, en effet, en ligne de compte que pour la partie du produit de la vente qui reste après l'apurement des dettes du créancier de rang inférieur.

Le risque supérieur a généralement pour conséquence que le donneur de crédit va compter un taux d'intérêt plus élevé s'il doit prendre une hypothèque de deuxième rang.

Durée et fin d'une hypothèque

Une hypothèque reste valable pendant un délai de 30 ans. Après 30 ans, l'hypothèque s'éteint automatiquement et sans frais.

En général, un crédit-logement aura une durée de 10 à 20 ans. Dans ce cas, l'hypothèque reste valable pendant la totalité de la durée du crédit.

Mais cela signifie également que l'hypothèque peut encore continuer à courir après qu'un crédit a déjà été remboursé totalement. Ceci peut être ennuyeux si, par exemple, vous voulez vendre votre habitation ou si vous souhaitez souscrire un nouveau crédit hypothécaire auprès d'un autre donneur de crédit. Dans ce cas, l'hypothèque devra d'abord être rayée.

Le conservateur des hypothèques peut rayer l'hypothèque s'il en reçoit l'ordre du créancier. Cette radiation doit, tout comme la constitution de l'hypothèque, se faire par acte notarié. La radiation est parfois aussi appelée " mainlevée " de l'hypothèque.

La mainlevée s'opère aux frais du preneur de crédit.

Exemple...

Un beau jour, monsieur Jean Dupont achète une maison.

Pour payer la maison, il souhaite souscrire un crédit hypothécaire de 50.000,00 EUR. Il s'informe, consulte un certain nombre de banques et, après un certain temps, reçoit une offre de crédit d'une banque. Il est d'accord avec les conditions mentionnées et il signe l'offre de crédit. Par la signature de l'offre de crédit, une convention de crédit est directement passée entre monsieur Dupont et la banque.

La convention de crédit est souscrite, mais l'hypothèque doit encore être mise en ordre. Pour ce faire, l'intervention d'un notaire est nécessaire. Le notaire établit un acte qui mentionne qu'une convention de crédit est conclue entre la banque et monsieur Dupont. Pour les détails du crédit, on se référera à l'offre de crédit souscrite par monsieur Dupont. L'acte mentionne encore que monsieur Dupont donne sa maison en hypothèque pour un montant de 55.000,00 EUR. Le montant pour lequel une hypothèque est prise est supérieur au capital emprunté. Comme on l'a dit, une hypothèque est prise sur le capital emprunté, augmenté des accessoires. L'acte notarié est signé par un représentant de la banque, par monsieur Dupont et par le notaire.

Le notaire fait enregistrer l'acte et il présente ensuite l'acte au bureau des hypothèques compétent en lui demandant d'inscrire l'hypothèque dans le registre. L'hypothèque est une hypothèque "de premier rang". Il s'agit en effet du premier et de l'unique crédit de monsieur Dupont.

Quelques années plus tard, monsieur Dupont veut exécuter des travaux de transformation dans son habitation. Il décide de payer les travaux partiellement via un crédit. Il conclut à nouveau un crédit hypothécaire de 25.000,00 EUR, mais auprès d'une autre banque que celle où il avait souscrit son premier crédit. Le notaire établit à nouveau un acte de crédit et demande à nouveau au bureau des hypothèques d'inscrire une hypothèque pour ce crédit. Cette fois, il s'agit d'une hypothèque de "deuxième rang".

Quelques années plus tard encore, monsieur Dupont doit faire face à des difficultés de paiement.

A un moment donné, la banque du premier crédit fait vendre l'habitation de monsieur Dupont en vente publique. L'habitation est vendue pour 55.000,00 EUR.

Le solde du capital, les arriérés d'intérêts et les autres frais du premier crédit s'élèvent au total à 45.800,00 EUR. La première banque pourra d'abord prélever ce montant sur le produit de la vente.

Le solde du capital du deuxième crédit est égal à 21.000,00 EUR. La deuxième banque ne recevra que l'excédent du produit de la vente, soit 9.200,00 EUR.