L’octroi de réductions temporaires n'est pas autorisé. Si une réduction est octroyée, celle-ci reste valable jusqu'au dernier jour d'échéance du crédit-logement.

La convention de crédit peut toutefois prévoir qu'un client n'a droit à une réduction que s'il satisfait à certaines conditions. Dans ce cas, le client n'a droit à la réduction initiale que tant qu'il satisfait aux conditions convenues.

Plus souvent le taux d'intérêt pourra être revu durant la période d'emprunt, meilleur marché il sera lors de la conclusion du contrat. Par contre, plus le taux d'intérêt sera fixe, plus cher il sera.


Taux d'intérêt fixe ou variable.

Pour un crédit-logement, l'emprunteur a généralement le choix entre un taux d'intérêt fixe et un taux d'intérêt variable. Une convention de crédit ne peut prévoir qu'un seul taux d'intérêt variable.
Il est par conséquent interdit de travailler avec des taux d'intérêt variables différents en fonction des tranches du capital différentes.

Un taux d'intérêt fixe est un taux d'intérêt qui ne peut être modifié pendant la durée du crédit.
Par contre, un taux d'intérêt variable peut être revu (à la biass ou à la hausse) pendant la durée du crédit. Avec un taux d'intérêt variable, on peut généralement opérer un choix entre un certain nombre de formules et de possibilités différentes.

Pour illustrer cette différence, voici quelques exemples de taux d'intérêt variables.

• François Dubois souscrit un crédit-logement d'une durée de 20 ans. Il a opté pour un crédit dont le taux d'intérêt peut être adapté une première fois après dix ans et ensuite tous les cinq ans. Le taux d'intérêt du crédit peut donc être modifié à deux reprises au maximum.
• François Dubois souscrit un crédit-logement d'une durée de 20 ans. Il a opté pour un crédit dont le taux d'intérêt peut être adapté une première fois après cinq ans et ensuite tous les cinq ans. Le taux d'intérêt peut donc être modifié trois fois au maximum.

Indexation ou adaptation du taux d'intérêt.

L'adaptation du taux d'intérêt ne peut pas s'effectuer de manière arbitraire. Les cinq règles de base suivantes sont d'application en cas d'adaptation (ou d’indexation):

La modification du taux d'intérêt doit être liée à un indice de référence autorisé. Le but poursuivi ici consiste à lier l'adaptation du taux d'intérêt à une référence objective, communiquée régulièrement au crédité qui peut, par conséquent, aisément la vérifier.

L'indice de référence ne peut pas être imposé arbitrairement. Il doit être choisi parmi une série d'indices de référence en fonction de la formule de crédit sélectionnée. En cas d'adaptation quinquennale du taux d'intérêt, l'indice de référence applicable sera différent de celui d’une adaptation annuelle. Les indices de référence autorisés sont publiés à la fin de chaque mois dans le Moniteur Belge.

Puisqu’il est lié à l'indice de référence, le taux d'intérêt ne peut être adapté, vers le haut ou vers le bas, que si l'indice de référence a été modifié au moment de l'indexation ou de la révision.
L'adaptation d'un taux d'intérêt variable doit toujours pouvoir s'opérer dans les deux sens: non seulement une augmentation, mais aussi une diminution du taux d'intérêt, doivent être possibles.

Le taux d'intérêt ne peut être adapté que maximum une fois par an. Pour le reste, la fréquence et le moment des adaptations sont librement fixés. Normalement, il est convenu que l'adaptation se produit à la date d'anniversaire de la signature de l'acte notarié.

Si l'on travaille avec un taux d'intérêt variable, la convention de crédit doit mentionner une limite supérieure et une limite inférieure pour les fluctuations de ce taux. Ces limites peuvent être librement choisies. Néamoins, la fluctuation maximale vers le haut ne peut être supérieure à la fluctuation maximale vers le bas. Le contraire est toutefois autorisé. L'écart maximum vers le bas peut parfaitement être supérieur à l'écart maximum vers le haut.

Exemple:
Crédit-logement dont le taux d'intérêt peut augmenter de 2% maximum et diminuer indéfiniment.
Crédit-logement dont le taux d'intérêt peut augmenter de 5% maximum et diminuer de 5% maximum.

Comme nous le disions plus haut, les ristournes temporaires sont interdites. Cela signifie que les fluctuations autorisées doivent être calculées par rapport au taux d'intérêt initial, réduction comprise.

Il existe une seule exception à cette règle: la révision peut être calculée par rapport au taux d'intérêt hors réduction, si la convention de crédit prévoit une réduction conditionnelle et si cette condition n'est plus respectée.

Exemple de calcul d'une indexation.

Concrètement, comment se produit l'indexation d'un taux d'intérêt?
Le nouveau taux d'intérêt est fixé à l'aide de la formule d'indexation suivante:

Nouveau taux d'intérêt =
Taux d'intérêt initial appliqué (réductions y comprises)
Majoré de la différence entre le nouvel indice de référence et l'ancien indice de référence

L'indice de référence initiale est l'indice du mois civil précédent le mois pendant lequel l'offre a été signée.

Le nouvel indice de référence est l'indice en vigueur au cours du mois civil précédant celui au cours duquel intervient la révision du taux d'intérêt.

Sous forme de formule:

In = I_initial + (Rn - Ro)

Où:
I = taux d'intérêt
R = indice de référence
n = nouveau
o = ancien


Exemple:

Le taux d'intérêt de base d'un crédit-logement s'élève à 7 %.
Le client bénéficie d'une réduction de 1 %, ramenant le taux d'intérêt appliqué à 6 %.

Indice de référence initial = 4.
Nouvel indice de référence = 7.

Si la réduction accordée de 1 % est maintenue, le nouveau taux d'intérêt est égal à:

6% + (7-4) = 9%.

Si la convention de crédit prévoit une limite supérieure et inférieure de 2 %, le taux d'intérêt ne peut augmenter ou diminuer que de maximum 2%.

Étant donné la limite d'augmentation convenue, le nouveau taux d'intérêt ne pourra s'élever qu'à maximum 8 % (6 % + 2 %).

Périodique et actuariel.

Les taux d'intérêt mentionnés dans la convention de crédit portant sur un crédit-logement doivent être des taux d'intérêt actuariels et doivent être exprimés dans la périodicité des paiements d’intérêt.

Quelques mots d'explication ...

Le taux d'intérêt doit être exprimé dans "la périodicité des paiements d'intérêt".

Un crédit-logement est généralement remboursé au moyen de paiements mensuels fixes. Chaque paiement mensuel est constitué d'une part en intérêts et d'une part en capital. Puisque les intérêts sont payés mensuellement, un taux d'intérêt mensuel doit être également mentionné dans la convention de crédit.

La convention de crédit doit "mentionner des taux d'intérêt actuariels".

La conversion des taux d'intérêt doit s'effectuer selon la méthode dite actuarielle, c.-à-d. selon une formule mathématique qui calcule correctement la conversion du taux d'intérêt.

Pour calculer l'intérêt mensuel d'un crédit-logement, il n'est donc pas (plus) permis de diviser simplement le taux annuel par 12. La même règle vaut également pour les conversions d'un taux d'intérêt mensuel en un taux d'intérêt annuel.

1. Nous convertissons un taux d'intérêt de 10% sur base annuelle en un taux d'intérêt sur base mensuelle  

i = 10/100 = 0,10

Taux d'intérêt mensuel = (1+0,10)^1/12 - 1) = 0,007974

Étant donné que i a été divisé par 100, le résultat doit être à nouveau être multiplié par 100

Résultat = 0,007974 x 100 = 0,7974 %

(à titre de comparaison: 10% / 12 = 0,8333%)

Et où

i = taux d'intérêt annuel/ 100


2. Nous convertissons un taux d'intérêt de 0,500% sur base mensuelle en un taux d'intérêt sur base annuelle.

i = 0,500/100 = 0,00500

Taux d'intérêt annuel = (1+0,00500)12 - 1) = 0,06167

Étant donné que i a été divisé par 100, le résultat doit être à nouveau être multiplié par 100

Résultat = 0,06167 x 100 = 6,167 %

Et où
i = taux d'intérêt annuel/ 100

L'utilisation des taux d'intérêt actuariels est à l'avantage du crédité: les conversions des taux d'intérêt s'effectuent de manière uniforme et équitable.

L'utilisation de taux d'intérêt périodiques et actuariels permet à l'emprunteur de comparer plus facilement les offres de différents prêteurs. Dans la pratique, il existe tellement de formules de crédit différentes, qu’il s’agisse de taux fixes ou variables, qu'une comparaison reste généralement une opération difficile.